关于房子的2件大事，可别选错了！
虽然元旦大家都放假了，但重磅消息陆续有来。
12月底的时候，有2件比较大的“房事”。
今天小巴就分别来说一下。
01
落户放松，城市分化
首先，是国务院印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。
这份文件里，提到了城市落户方面的政策。
文件里明确指示——
“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。”
《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》
有些小伙伴看到这些个数字，可能还没有概念。
咱们就先来看一下
目前大陆城市的人口规模
2014年，国务院发布了《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类、七档：
城区常住人口1000万以上——超大城市
城区常住人口500万到1000万——特大城市
城区常住人口100万到500万——大城市，其中300万到500万的是Ⅰ型大城市，100万到300万的为Ⅱ型大城市
城区常住人口50万到100万——中等城市
城区常住人口50万以下——小城市
那按照这个划分标准来看，各个档次现在都有些什么城市呢？
超大城市，4个，上海、北京、深圳 、广州。
特大城市，10个，重庆、武汉、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。
Ⅰ型大城市，13个，西安、哈尔滨，青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。
剩下的，就是城区常住人口300万以下的城市，数量很多了，比如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、呼和浩特、海口等弱一点的省会城市。
具体大家可以看下面的排行榜：
（数据来源：中国城市建设统计年鉴）
（这里需要说明一下，上表中，重庆主城区人口实际只有865万左右，所以不算超大城市。）
那在搞清楚城市的分档之后，咱们就知道这次城市落户政策的影响了。
政策说，全面放宽300-500万城区常住人口Ⅰ型大城市的落户条件，取消人口300万以下的城市落户限制，这意味着，普通人有更多机会到这些大城市落户，享受当地的资源。
这是一个诱人的政策。
相信很多在大城市拼搏的人，都很希望能够“落地生根”，比如那些学历较低、靠积分政策落户的人，还有很多进城打工却无法落户的外地人。
如果这个政策能够顺利地开展起来
那么这些人的涌入
将会极大地影响今后城市的发展
北上深广这4个超大城市，落户限制相对比较严苛，特别是北京和上海，普通人想挤进去还是很难。
更多的人，会把目光投向特大城市、Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市，尤其是排名比较前的头部城市。
那么，这些城市有可能将来会发展成一二线城市。
落户放松了，人往高处走。
这就意味着，其他的尾部城市，还有那些100万人口以下的中小城市，未来人口迁出的可能性会更大。
也就是说，比较弱的三线尾部城市，还有下面更多的中等城市、小城市，可能就会收缩。
年轻人口大量流失，只剩下老人，老龄化迅速加重。
同时，因为年轻人少了，没什么人干活，经济发展也很缓慢。
相反，二线以上的城市因为人口红利，劳动力资源丰富，能够得到快速的发展，社会福利也随之变得更好。
再加上交通网络的越发密集，高铁所到之处，反而可能会抽干小城市的血。
简单来讲，这就是重点城市、中心城市，对周边小城市的虹吸效应。
其实近几年，不少城市都出现了“抢人大战”，什么送钱、给补贴、安家费的。
即便已经是特大城市的，也都想赶紧抓住更多人，在政策上放宽。
说到这里，小巴想起中国地理学家胡焕庸，在1935年提出来的“胡焕庸线”。
从地理分布来看，人口主要集中在胡焕庸线的东南方向，线的两边，仿佛是两个不同的世界。
（胡焕庸线 黑河-腾冲）
经过了几十年，这条线划分的人口密度分布，基本上没什么变化——
1935年，胡焕庸线东侧人口占比96%；
1982年第三次人口普查时，东侧人口占比94.2%；
1990年第四次人口普查时，东侧人口仍占94.1%；
2000年第五次普查，东侧人口占比93.9%；
2010年第六次普查，东侧人口占比93.7% 。
这条线，简直就是历经沧海桑田，但我自岿然不动，强的更强了，脆弱的依然脆弱。
这就是人和地的关系。
总之，如果在各种虹吸效应之下，城市分化越来越大了，那这就意味着，咱们的选择更重要了。
这还不仅仅是，收缩城市可能面对的房价下跌问题。
小巴更想强调的，是你选择错城市，错失了自己人生发展的机会成本的问题。
人生选择之事，个人观点，咱们点到即止。
02
所有存量房贷利率，重新定价
第二件事，是12月底，央行发布第30号公告，说要把“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”。
也就是说，今后的房贷利率都以LPR为基准来定。
这个事情，央行在去年8月的第16号文件就公布了，只不过当时并没有涉及到旧的房贷合同。
这个事小巴之前已经分析过了，还不清楚什么是LPR的小伙伴，可以回顾《房贷利率要变天？且慢》。
现在，新的公告要求，所有旧的房贷利率，也要转换为以LPR为定价基准加点的方式：
房贷利率 = LPR ± 加点数值
这个加点数值，等于原合同最近的执行利率水平，与2019年12月发布的相应期限LPR（5年期为4.8%）的差值：
加点数值 = 旧房贷利率 - 4.8%
知道这两个公式后，到底要怎么算呢？
举个例子：
假设小巴之前就买了一套房子，拿到的房贷利率是上浮10%，也就是5.39%。
那么要和银行重新约定利率，首先就是先算出自己的加点数值，5.39%-4.8%=0.59%。
在合同剩余期限内，加点数值是固定不变的，就算以后LPR变，但小巴的加点数值仍然是0.59%。
知道了自己的加点数值后，就可以算出房贷利率了。
如果LPR后来降到了4%，那房贷利率就是4%+0.59%=4.59%。
那如果小巴之前买房的时候，不是上浮，而是拿到打折的利率，比如是9折，4.41%。
那这个加点数值就是4.41%-4.8%=-0.39%，是个负数了。
如果LPR降到了4%，那房贷利率 = 4%-0.39%=3.61%。
大家可以仔细对比一下这两种不同的情况，加点数值是有正有负的。
这个政策一落实，就意味着，以后的房贷利率就跟着LPR波动了，每年一调整。
不过，文件说了，你也可以和银行约定为一个固定利率，之后就不变了。
但从已经公布的LPR来看，数值呈现出下降的趋势，而且我们多次分析，之后利率也是向下走的趋势。
所以从长期来看，咱们选择跟LPR浮动，每年一调整更好，对于还没还清房贷的人来说，今后的月供就会更少一点。
按照规定，要在2020年3月1日—8月31日，重新签合同，完成房贷利率定价方面的协商。
不过虽然要重签合同，但房贷一般是每年1月1日重新定价的，所以之前怎么样，2020年还是不变，2021年就会开始跟着LPR走。
总之
上面两个政策
对于想要挤进大城市的人来说
确实是利好了~
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理财巴士发布时间 20200103
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